Con il nuovo scenario creditizio e la scelta della tipologia di rata per un nuovo mutuo casa o l’eventuale modifica per chi il mutuo l’ha già acceso, non è semplice. Nella provincia veronese, secondo dati Crif, il 44,5% dei maggiorenni ha una linea di credito, soprattutto per la casa.
Fino a giugno la quasi totalità dei mutuatari optava per l’ammortamento a tasso fisso, ma le mutate prospettive economiche e l'ipotesi di un’ulteriore stretta creditizia da parte della Bce hanno cambiato lo scenario. L’inversione di tendenza è già palese: nel 2018, la media dei tassi di interesse sui mutui era pari al 2,26%, percentuale progressivamente calata all’1,88% nel 2019, all’1,69% nel 2020 e all’1,59% del 2021. Ma già nella scorsa primavera la quota era risalita all’1,8% per schizzare al 2,9% nelle ultime due settimane, con il 3% nel mirino se non già raggiunto. E non finirà certo qui, vista l’intenzione della Bce di proseguire il rialzo del costo del denaro per arginare l’inflazione.
Mutuo, sì ma solo per acquistare la casa
Mutui, tutti per la casa In Veneto il 92,5% dei mutui attivi è per l'acquisto della prima casa. Chi opta per la sua sostituzione (da tasso fisso a variabile e variabile con cap) o per la surroga (ossia il trasferimento da una banca ad un'altra) rappresenta appena 5,1% dei mutuatari; la durata media del contratto oscilla fra i 24 e i 25 anni (ma il 45% ha durata superiore ai 26 anni) con un importo medio di 113 mila euro.
Meglio il tasso variabile, ma «con il cap»
Ma quale tipologia conviene oggi? In linea generale, ad oggi è meglio un mutuo a tasso variabile ma con il tetto massimo, chiamato «cap»: in pratica quando il tasso è al di sotto di questo tetto il rimborso della rata avverrà con le modalità di un tasso variabile tradizionale. Ma se il tasso aumenta al di sopra del «cap» alla rata sarà applicato, appunto, tetto massimo. Meno gettonata è l'ipotesi del mutuo a tasso variabile a rata costante, una scelta che privilegia la sostenibilità dell’investimento assicurando un esborso costante a scapito però della durata del mutuo.
Per gli under 36 con Isee non superiore ai 40 mila euro sono previsti importanti sgravi fiscali con la possibilità di sottoscrivere un mutuo al 100% con tassi di interesse agevolati grazie al Fondo di Garanzia mutui prima casa. Negli ultimi tre anni il mercato dei mutui casa non ha visto in realtà alcuna frenata. Dall’inizio del 2020 allo scorso luglio gli istituti di credito hanno erogato 34 miliardi di euro di nuovi prestiti ipotecari, con una crescita complessiva del 9%. Grazie a ciò lo stock dell’erogato è passato dai 383 miliardi di fine 2019 ai 417 di poco più di un mese fa.
Tasso fisso e indice Irs
Il rialzo dei tassi di 125 punti base da parte della Bce dall’inizio dell’anno ha generato tuttavia un inevitabile impatto sull’indice Irs, ovvero sul parametro necessario ad indicizzare i mutui a tasso fisso. Da gennaio ad oggi ha evidenziato un aumento del 2,5%, percentuale che si traduce in un innalzamento del tasso Tan (Tasso annuo globale) attorno al 3%. Per i mutui a tasso variabile il valore del Tan si mantiene invece su livelli molto più contenuti (attorno allo 1,3%) grazie al fatto che l’indicatore di riferimento, l’Euribor, sta registrando una crescita più contenuta. Quello a un mese è salito infatti al di sopra dello zero solo ad agosto e quello a tre mesi è poco superiore allo 0,8%.
«La differenza tra Irs ed Euribor è destinata probabilmente a ridursi, e si traduce al momento in una rata più bassa per chi sceglie un mutuo a tasso variabile», spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «In entrambi i casi parliamo però di tassi ancora molto convenienti. A giugno 2022 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni si è riportato sui livelli di cinque anni fa, ossia al 2,1%, ma va ricordato che a fine 2007 lo stesso tasso si attestava addirittura al 5,7%, un valore quasi tre volte superiore a quello di oggi. Nei prossimi mesi i tassi continueranno comunque a crescere, considerata anche l’incertezza dello scenario geopolitico» continua Spiezia.
Incognita rate
Inevitabile l’impatto sull’Euribor, che aumentando farà salire le rate dei mutui a tasso variabile. Ma di quanto e in quanto tempo? «Difficile dirlo» precisa Spiezia. «In ogni caso, le proiezioni vedono l'Euribor a tre mesi a +1,2% a dicembre 2022, a +1,3% a dicembre 2024 e a +1,8% a dicembre 2027». Esistono infine altre tipologie di mutuo da valutare in base alle esigenze. Accanto al tradizionale mutuo casa, per chi vuole acquistare un’abitazione ad alta efficienza energetica è previsto il «mutuo green», una soluzione indicata per gli immobili costruiti secondo i principi della bioedilizia.