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Il "pacchetto casa"

Piano casa, le anticipazioni sul decreto: quali irregolarità possono essere sanate (e quanto costa)

di Federico Ballardin
L'obiettivo è far tornare vendibili quegli immobili con piccole difformità edilizie che in Italia sono circa l'80%

Condono edilizio o decreto sblocca immobili? Mentre la politica inizia il suo walzer, cerchiamo di analizzare le prime informazioni che trapelano sul decreto che il Ministro per le infrastrutture, Matteo Salvini, sta per varare entro il mese di aprile o al massimo di maggio.

Il dato di partenza

La norma allo studio dal Mit (Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti) parte da un dato: circa l'80% degli immobili italiani sarebbe gravato da piccole difformità rispetto alla normativa vigente che di fatto però ne impedisce la immissione diretta sul mercato e ingolfa gli uffici comunali di pratiche di regolarizzazione che, nella maggior parte dei casi, sono risolvibili con il pagamento di una sanzione. Si tratta di difformità che spesso non incidono sulla cubatura dell'immobile (sulla quale vengono calcolate le tasse) e solo queste, ha precisato il Mit, accusato di ricorrere al condono edilizio, sarebbero interessate dal provvedimento. Il decreto dovrebbe allora sanare tutte queste piccole irregolarità di fatto immettendo sul mercato numerosissimi immobili che ora sono invendibili o dei quali non è possibile avviare la ristrutturazione.

La difformità o abuso edilizio

Si tratta di quelle opere che sono stare realizzate senza seguire la corretta procedura burocratica. Ci sono tre tipi di difformità lieve. Va detto che alcune opere sono state realizzate in conformità alle leggi dell'epoca ma che oggi non sarebbero a norma.

  1. Lo stato legittimo. Prima del 1967 non esistevano i titoli edilizi, ecco quindi che per questi edifici si ipotizza sostanzialmente di far coincidere lo stato di fatto con i titolo edilizio a patto non vi siano abusi gravi. In questo modo si sanerebbero tutte le irregolarità interne ma non solo, si darebbe il via ad una serie di ristrutturazioni di vecchi edifici che attualmente sono bloccati proprio per questo motivo.
  2. La tolleranza costruttiva. Oggi la legge consente una tolleranza del 2% rispetto al progetto presentato in catasto: un muro più spesso, un soffitto più alto ecc. ecc. Questa norma però ha un senso solo tenendo presenti le tecniche costruttive odierne. Un tempo infatti erano molto più approssimative anche per gli strumenti utilizzati. Una delle ipotesi è dunque quella di innalzare la tolleranza al 5% per gli immobili costruiti prima del 1995. 
  3. La doppia conformità. Quando un'opera, ad esempio un tramezzo, una nicchia o una finestra, è realizzata senza un permesso, per sanarla è necessario oggi che l'elemento sia in regola sia con la normativa del tempo in cui è stato realizzato sia con quella vigente. Questo è uno dei maggiori problemi che, a quanto pare, si vorrebbe eliminare introducendo una nuova norma: l'elemento dovrà essere in regola solo con una delle due normative.

L'obolo da versare

Ovviamente regolarizzare queste situazioni avrà un costo in base alla gravità delle situazioni riscontrate e quindi anche per i comuni ci sarebbero cifre consistenti da incassare oltre ad ottenere, queste almeno le dichiarazioni di intenti del ministro Salvini, minore consumo di suolo per nuove costruzioni immettendo sul mercato delle vendite e degli affitti, immobili attualmente bloccati, in disuso o addirittura in abbandono per l'impossibilità di vendere.

Come sanare oggi

Se la difformità dal progetto originale o dalle normative non supera il 2% della cubatura non si tratta nemmeno di un abuso perché rientra appunto nella forbice di tolleranza. Altrimenti è necessario rivolgersi al proprio comune per capire quale procedura seguire per rimettere in regola l'immobile. Di certo non si tratterà di una procedura gratuita.

Il caso della veranda senza permesso

Uno dei casi più comuni è quello della chiusura di balconi e terrazzi con una veranda. In questi casi è buona cosa informarsi anche sulle normative comunali. In generale comunque se le strutture sono facilmente rimovibili, non è necessario nemmeno presentare una richiesta, perché non costituiscono un aumento di volume. Ne caso vi sia stata di fatto a realizzazione di un nuovo locale la situazione può essere ad oggi sanata pagando una multa ma, come si diceva prima, vi deve essere la doppia conformità normativa.

I tramezzi

Si tratta di muri divisori interni in genere utilizzati per dividere in due un locale. Non si tratta di muri portanti e sono realizzati in vari materiali dal mattone al cartongesso o al vetromattone, nel caso di tramezzi decorativi. Si tratta di opere che non alterano la cubatura e di conseguenza dovrebbero essere compresi nella normativa generale che sta per essere pubblicata dal Mit.

Soppalchi e nicchie

Anche quella dei soppalchi è una gamma delle problematiche che possono rendere una casa invendibile. Anche qui vale oggi la regola della doppia conformità: se erano sanabili all'epoca della costruzione col nuovo decreto dovrebbero poterlo tornare. Anche le nicchie (per esempio su un vano scale interno per guadagnare spazio senza incidere sulla cubatura) dovrebbero rientrare nella normativa.

Cambio di destinazione d'uso

Molto attesa (ma bisogna attendere informazioni più precise) è la norma che consentirebbe anche i cambi di destinazione d'uso degli immobili «tra categorie omogenee».

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