Dopo il grande exploit del post pandemia, il mercato immobiliare italiano ripiomba in uno scenario dominato dalle criticità, su cui influiscono soprattutto la situazione internazionale e la severità delle misure di politica monetaria fissate dalla Bce, con ripercussioni sul costo del denaro e di conseguenza sui tassi applicati ai mutui.
Le previsioni dell’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, che analizza tra l’altro l’andamento del settore in 13 mercati intermedi - Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona – non lasciano spazio all’ottimismo.
Tassi dei mutui in rialzo, calano le compravendite
Gli effetti di questi cambiamenti hanno cominciato a farsi sentire già nel 2022, con un lieve rallentamento delle compravendite. Gli operatori evidenziano che in città la domanda di acquisto è già diminuita, passando dal 51% al 44%. Lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto in fase di trattativa si attesta al 10,6%, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare le piazze con maggiore liquidità.
Visto l’aumento del tasso dei mutui, chi cerca un tetto, opta per l’affitto, la cui richiesta è schizzata in alto. Per effetto della dinamica, i canoni sono aumentati del 4,3% su base annua, mentre i tempi per concludere un contratto si sono mantenuti stabili, a 1,4 mesi. Per i proprietari, il rendimento lordo da locazione risulta al 5,6%.
Panorama roseo per gli affitti
Le stime per il 2023 confermano quindi un panorama roseo per gli affitti, sia in termini di numero di contratti che di canoni, destinati a salire. Le compravendite, invece, saranno condizionate, secondo Nomisma, dalla «accresciuta onerosità del finanziamento», con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023, «oltre che dalla mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari».
Il quadro contrasta con quanto accaduto l’anno scorso, con il mercato residenziale veronese che ha macinato a pieno ritmo. In evoluzione le compravendite che, dopo il forte aumento del 2021 (+28,5%), hanno registrato a consuntivo un incremento annuo del 4%, a quota 3.940 scambi. I valori delle abitazioni hanno segnato un balzo medio del +3,4% su base annua, che ha contribuito a ridurre lo sconto praticato sul prezzo al 4% per il nuovo e all’8% per l’usato.
Case vacanze e da reddito
Si sono leggermente dilatati i tempi medi di assorbimento che si attestano a 5 mesi per il nuovo e a 4,7 mesi per l’usato. Gli scambi di immobili residenziali si sono mantenuti vivaci grazie ai tanti rogiti andati a segno da parte di acquirenti che hanno deciso di investire sul mattone. Privati veronesi, oltre a stranieri hanno comprato case di vacanza, o appartamenti da mettere a reddito, per lo più alloggi da affittare a lavoratori, studenti o turisti. A questo proposito l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa calcola che il 29,7% degli affari conclusi sia da attribuire alla fascia di compratori che acquistano per investimento.
A Verona, tra l’altro, con un budget di 200 mila euro (analisi sempre di Tecnocasa) si comprano importanti metrature: in media 120 metri quadrati per le soluzioni usate e 88 per le nuove. In centro, dove si stanno realizzando diverse operazioni per casa vacanza o b&b, si comprano alloggi più piccoli: 86 metri quadrati se da ristrutturare e 50 metri quadrati in ottimo stato.
Non residenziale
Nomisma, infine, fa il punto anche sul comparto non residenziale. I valori di mercato degli uffici nel centro di Verona sono tornati a crescere (+1,3% su base annua). Cala, tuttavia, la domanda di affitti che porta ad una flessione dei canoni (-1,1%). Dopo tre anni di stabilità diminuisce di tre punti percentuali lo sconto medio praticato sul prezzo di vendita (12%), mentre i tempi di assorbimento rimangono invariati: 8,5 mesi per la vendita e 5,5 mesi per l’affitto.
Stazionaria la redditività lorda da locazione, al 4,6%. Infine i negozi, con prezzi medi di vendita che tornano su (+1,5% su base annua), mentre i canoni sono di nuovo in calo (-1,1%). Lo sconto praticato durante la trattativa è stabile (12%), mentre i tempi di vendita si sono allungati tornando ai valori pre-pandemia, a 9 mesi.•.