Calo delle compravendite e quotazioni ancora in lieve crescita, comprese tra il +2 e il +4%, per il mercato immobiliare in città. Questa la previsione per l’anno appena iniziato, formulata dall’Ufficio studi di Gruppo Tecnocasa, alla luce del combinato disposto degli effetti prodotti dall’inflazione, dalla crisi e dall’incremento del costo del denaro, che comincia a sortire i propri effetti sui mutui.
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Il nodo dei mutui
«Il balzo dei tassi di interesse pesa soprattutto su chi necessita di importanti interventi di mutuo, e le incertezze economiche e lavorative porteranno ad un ridimensionamento della disponibilità di spesa. Potrebbe quindi accadere che, per una fascia di potenziali acquirenti, manchino i requisiti per accedere al credito o per accedervi con importi più bassi del richiesto», spiega infatti Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi Tecnocasa. «Il segmento dell’abitazione principale nel 2023 dovrebbe registrare comunque volumi interessanti. Ci aspettiamo una tenuta dell’acquisto per investimento, ancora di più se l’inflazione dovesse restare a livelli elevati. Gli investitori torneranno a puntare sugli affitti turistici alla luce del recupero dei flussi nelle località più attrattive, in grado di garantire una redditività interessante. Potrebbero soffrire le zone più popolari e, in generale le aree dove si riversano coloro che hanno budget più contenuti, ad esempio i giovani e le famiglie monoreddito».
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La riduzione della disponibilità di spesa potrebbe spostare gli acquisti verso le periferie e l’hinterland delle grandi città, soprattutto se c’è una ricerca di soluzioni nuove e indipendenti. Non si potrà escludere un ridimensionamento delle metrature ricercate.
Tempi di vendita più lunghi e aumento dei canoni d'affitto
La prudenza dei potenziali acquirenti determinerà l’allungamento dei tempi di vendita. Per contro, se chi desidera comprare casa non ce la fa, continuerà a rivolgersi al mercato delle locazioni. L’offerta, non sempre sufficiente, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni.
Il rallentamento negli acquisti immobiliari, che interessa anche Verona, era già stato il leit motiv dei primi tre trimestri dell’anno. I dati dell’Agenzia delle Entrate avevano fotografato da gennaio a fine settembre 2.860 transazioni, il 3% in più rispetto all’anno precedente tra i migliori di sempre. Poca cosa se confrontati ai progressi a due cifre della maggior parte delle città italiane.
«Nei due anni post Covid è stata venduta molta parte dello stock disponibile e la scarsa disponibilità di case sul mercato mantiene i prezzi un po’ più elevati, fenomeno che probabilmente si sgonfierà nei primi mesi dell’anno a causa dell’incertezza che i compratori cominciano a manifestare. Per prevedere compiutamente cosa accadrà nel 2023, i primi mesi saranno decisivi», aggiunge Alberto Caldera, consulente d’area Gruppo Tecnocasa Verona.
«Secondo le nostre stime», afferma Francesco Gentili, alla guida di Fimaa Confcommercio Verona, la Federazione italiana mediatori e agenti d'affari, «la richiesta di immobili, soprattutto di fascia alta si mantiene elevata a fronte di un’offerta piuttosto scarsa. I prezzi sono stabili rispetto a fine 2022, quando avevano subito un ulteriore ritocco all’insù».
Il rallentamento nell’immobiliare, osserva Gentili, si avverte generalmente a sei sette mesi dall’inizio delle crisi. «Si fa sentire fin d’ora sulla fascia di clientela che chiedeva in prestito alle banche il 60-70% dell’importo necessario all’acquisto e che ora è indotta a qualche riflessione. Anche le banche, davanti alla richiesta di accensione di questi mutui, si prendono tempi di valutazione più lunghi, per essere sicuri che l’erogato possa rientrare», dice. Gli ultimi dati Fimaa, aggiornati a prima delle Feste, segnalano a Verona la disponibilità di circa 2.300 unità immobiliari per un valore aggregato di mezzo miliardo di euro. Mediamente un acquirente con 150mila euro acquista 91,9 metri quadrati: non più di 40,7 in centro storico e fino a 130,4 in Galtarossa, Basso Acquar, Zai e in Fiera.